Calculo de alquiler en Brasil

La regla básica y más utilizada para calcular la renta es aplicar un valor entre 0,5% y 1%, por mes, sobre el valor de mercado de la propiedad. Esto significa que si la propiedad vale R$ 300.000, el alquiler debe estar entre R$ 1.500 y R$ 3.000 por mes. La investigación muestra que, en promedio, las casas y apartamentos de dos y tres dormitorios tienen un precio de alquiler del 0,75%.

Pero existen otras variables que influyen en el cálculo de la renta. Entre los factores más importantes se encuentran la ubicación, el tamaño de la propiedad, el estado de reparación e incluso el clima económico general, que interactúan de manera compleja para llegar al valor final del contrato.

Ubicación

Uno de los principales factores que influyen en el valor de alquiler de una propiedad es su ubicación. Las propiedades ubicadas en áreas urbanas, particularmente en barrios de alta demanda, tienden a tener una renta más alta. La proximidad a los servicios esenciales como escuelas, hospitales, centros comerciales y transporte público aumenta el valor. La seguridad del área también es un aspecto clave: los vecindarios con bajos índices de criminalidad son más valorados. En cambio, las viviendas en zonas rurales o periféricas suelen tener una renta más baja debido a la menor demanda.

Tamaño de la propiedad

El tamaño de la propiedad también afecta significativamente el monto del alquiler. Por regla general, las propiedades más grandes, con más habitaciones y áreas adicionales, como jardines, piscinas o garajes, tienen rentas más altas. La estructura de la propiedad, ya sea una casa, un apartamento o una pequeña cocina, también influye en el precio del alquiler.

Estado de conservación

El estado de conservación del inmueble es un factor crucial a la hora de determinar el valor del alquiler. Las propiedades bien mantenidas con instalaciones modernas y actualizadas a menudo tienen un alquiler más alto que las que necesitan reparaciones. La presencia de muebles y electrodomésticos, en el caso de inmuebles amueblados, también puede justificar una renta superior.

Clima económico

La economía general también juega un papel importante en los valores de alquiler. En tiempos de recesión, la demanda de bienes inmuebles puede disminuir, lo que provoca una caída de los alquileres. Por otro lado, durante un auge económico, con más personas buscando propiedades en alquiler, los precios pueden subir.

Oferta y demanda

La ley básica de la oferta y la demanda juega un papel importante en la determinación de los valores de alquiler. Cuando la demanda de un determinado tipo de propiedad o en una determinada región supera la oferta disponible, el valor del alquiler tiende a aumentar. Por otro lado, cuando la oferta de bienes inmuebles supera la demanda, los valores de alquiler pueden disminuir. Por lo tanto, el equilibrio entre la oferta y la demanda en un área específica o para un determinado tipo de propiedad puede influir significativamente en el valor de la renta.

Poder de negociación

El poder de negociación de ambas partes (inquilino y propietario) también puede influir en el monto del alquiler. Por ejemplo, si el inquilino tiene prisa por cerrar el contrato de arrendamiento, el propietario puede tener una ventaja y negociar una renta más alta. Por otro lado, si el inquilino tiene tiempo para investigar y considerar diferentes opciones, es posible que el propietario deba ser más flexible y renunciar a un poco más de alquiler.

¿Sabes qué es el IGP-M y cómo influye en el cálculo de la renta?

¿Has oído hablar del índice de inflación de alquileres? Es así como, en general, los medios de comunicación se refieren al Índice General de Precios del Mercado, conocido por las siglas IGP-M .

Calculado mensualmente por la Fundação Getúlio Vargas (FGV) , el IGP-M es el indicador más utilizado en el reajuste de los contratos de alquiler, especialmente residencial y comercial.

Publicado por primera vez en 1947, el índice tradicional abarca diferentes etapas del proceso productivo, representando una parte de la evolución de los negocios y del nivel de actividad económica del país. El cálculo del IGP-M se compone de otros índices de inflación, con pesos ponderados:

• Índice de Precios al Productor Amplio (IPA-M): 60%;
• Índice de Precios al Consumidor (IPC-M): 30%;
• Índice Nacional de Costo de la Construcción (INCC-M): 10%.

El IGP-M se elige como índice de reajuste por convención, pero su adopción no es obligatoria en los contratos de arrendamiento. Los arrendatarios y arrendatarios son libres de elegir otros indicadores , como el Índice Nacional de Construcción Civil (INCC), también calculado por la FGV, el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) o el Índice Nacional de Precios al Consumidor Ampliado (IPCA), ambos calculados por la Instituto Brasileño de Geografía y Estadística (IBGE).

El cálculo del reajuste anual del contrato de arrendamiento se basa en la variación acumulada de los últimos 12 meses. Es decir, cuando el contrato "tiene aniversario", el valor de la renta varía según el IGP-M acumulado en el mismo período. Sin embargo, este reajuste suele ocurrir únicamente cuando la variación es positiva. Cuando el IGP-M acumulado es negativo, el valor de la renta normalmente se mantiene constante, pero esto varía según cada contrato.

¿Por qué hay variaciones locales tan grandes en las tarifas de alquiler?

El valor de alquiler de un inmueble puede variar considerablemente de un barrio a otro, e incluso dentro de un mismo barrio, debido principalmente a factores socioeconómicos, la presencia de zonas de ocio y la infraestructura de transporte.

Los ingresos de los residentes juegan un papel crucial en la determinación del monto del alquiler. Los barrios con un ingreso per cápita alto tienden a tener rentas más altas, ya que son áreas donde los residentes tienen mayor poder adquisitivo, lo que aumenta la demanda y, en consecuencia, el valor de las propiedades. Además, estos barrios suelen ofrecer una mejor calidad de vida, con servicios de alta calidad, seguridad y acceso a diversas comodidades.

La existencia de áreas de ocio, como parques, plazas y centros culturales, también contribuye a la valorización de los inmuebles. Estos espacios proporcionan un aumento en la calidad de vida y bienestar de los residentes, haciendo más atractivo el barrio y, en consecuencia, encareciendo los alquileres.

La infraestructura de transporte es otro factor determinante. Se valoran mucho los barrios que tienen buena conectividad de transporte público, como el metro, los autobuses y las ciclovías. La facilidad de viajar al trabajo, escuelas, universidades y otras áreas de la ciudad es una comodidad muy buscada por los inquilinos, por lo que las propiedades en estas áreas tienden a tener rentas más altas.

Además, los barrios con acceso a infraestructura como supermercados, hospitales y escuelas también son más valorados. Estos servicios aumentan la comodidad para los residentes, lo que hace que estos vecindarios sean más buscados y, en consecuencia, tengan valores de alquiler más altos.

Valores promedio de arrendamiento residencial - capitales brasileños

São Paulo-SP) R$ 33,50/m²

(Santana)

R$ 48,23/m² R$ 75,00/m²

(Itaim Bibi)

Río de Janeiro - RJ) R$ 27,40/m²

(Tijuca)

R$ 41,70/m² R$ 92,60/m²

(Ipanema)

Belo Horizonte (MG) 29,30 BRL/m²
(Santo Antonio) R$ 34,36/m² R$ 51,80/m²

(Savassi)

Brasília DF) R$ 18,90/m²

(Ceilândia Sur)

R$ 38,19/m² R$ 48,10/m²

(Sector Suroeste)

SalvadorBA) R$ 24,80/m²

(Coles)

R$ 31,49/m² R$ 48,30/m²

(Pernambues)

Florianópolis (SC) R$ 32,10/m²

(Capoeira)

R$ 47,44/m² R$ 52,40/m²

(Centro)

Fuente: Fipezap+ Índice de Arrendamiento Residencial – May/2023

¿Cuáles son los costos involucrados en el alquiler?

Los inversores inmobiliarios que pretendan alquilar espacios residenciales o comerciales deben prever algunos gastos inherentes a esta actividad. Estos son algunos de los elementos más importantes a considerar.

Comisión de gestión inmobiliaria

Uno de los costos comunes es la tarifa de administración de la propiedad. Cuando la renta es intermediada por una agencia inmobiliaria, es común que se cobre una cuota mensual, que suele corresponder al 6% de la renta. Esta tarifa es para administración de contratos, búsqueda de inquilinos, redacción de contratos y servicios relacionados.

Impuesto de renta

Otro costo importante es el impuesto a la renta. De acuerdo con la ley brasileña, el dueño de la propiedad debe declarar los ingresos de los contratos de alquiler que excedan el límite de exención, que en 2023 es de R$ 1.903,98. La tasa varía del 7,5% al ​​27,5%, dependiendo de la cantidad recibida.

Impuesto Predial y Territorial Urbano (IPTU)

La legislación brasileña permite que el dueño de la propiedad incluya, en el contrato de arrendamiento, una cláusula que responsabilice al arrendatario por el pago del IPTU anual. Sin embargo, si no se realiza el pago, el entendimiento de los abogados es que el cobro se hará al dueño del inmueble, independientemente de lo pactado en el contrato. La misma lógica se aplica al pago del condominio. Por tanto, aunque el contrato prevea esta transferencia de gastos al arrendatario, vale la pena aportar recursos para cubrir este gasto.

Mantenimiento periódico

En general, el propietario del inmueble es responsable de gestionar la reparación de los defectos de los sistemas que componen el inmueble, así como de asumir los gastos de mantenimiento. En este caso, también es conveniente dotar una reserva de emergencia para estas situaciones, ya que el arrendatario puede romper el contrato y abandonar el inmueble, si no existen condiciones para ocuparlo, con suspensión inmediata del pago. Una alternativa que se puede prever en el contrato es que el arrendatario resuelva el problema y posteriormente solicite la devolución, incluyendo la posibilidad de una reducción de la renta.

Disputas

Al acumular recursos para litigios, el arrendatario se prepara financieramente para posibles gastos relacionados con acciones legales, tales como contratación de abogados, pago de costas judiciales, honorarios de expertos, entre otros. Existen varias situaciones en las que puede ser necesario recurrir a medidas legales durante el arrendamiento, siendo la principal la orden de desalojo del inquilino por mora.

Si, aún tiene dudas sobre el calculo de los alquileres en Brasil. Consulte con agentes inmobiliarios de la región donde usted decidira vivir. 

Por: Marianela Arana

Directora del Insituto Multicultural de los migrantes .